摘要： 本文目錄中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展前景如何評(píng)價(jià)青島這座城市的現(xiàn)狀以及發(fā)展前景旅游地產(chǎn)的投資前景如何一、中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展前景一、工業(yè)旅游，農(nóng)業(yè)旅游將會(huì)蓬勃發(fā)展...

本文目錄

1. 中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展前景
2. 如何評(píng)價(jià)青島這座城市的現(xiàn)狀以及發(fā)展前景
3. 旅游地產(chǎn)的投資前景如何

一、中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展前景

一、工業(yè)旅游，農(nóng)業(yè)旅游將會(huì)蓬勃發(fā)展

旅游發(fā)展的初級(jí)階段，人們主要以游覽名勝古跡和自然景觀為目標(biāo)。隨著教育，經(jīng)濟(jì)，文化的發(fā)展，人們的旅游需求呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)，人們的旅游需求向多層次方向發(fā)展，因而工業(yè)旅游農(nóng)業(yè)旅游將成為新的熱點(diǎn)。

所謂工業(yè)旅游，就是以工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)線，生產(chǎn)工具，產(chǎn)品和廠區(qū)等為對(duì)象的專(zhuān)項(xiàng)參觀活動(dòng)。20世紀(jì)工業(yè)旅游起源于法國(guó)，當(dāng)時(shí)雪鐵龍公司讓游客參觀其生產(chǎn)流水線，欣賞其汽車(chē)生產(chǎn)工藝。后來(lái)，世界各地著名現(xiàn)代化工業(yè)企業(yè)紛紛仿效，汽車(chē)、鋼鐵、飛機(jī)、釀酒、飲料、陶瓷等行業(yè)先后開(kāi)放生產(chǎn)制作過(guò)程，讓游客

一飽眼福。甚至，在美國(guó)，生產(chǎn)美元的印鈔廠也向游人開(kāi)放。對(duì)游客來(lái)說(shuō)，游覽工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程和生產(chǎn)工藝，最初是出于好奇心理，后來(lái)在參觀過(guò)程中增長(zhǎng)了許多知識(shí)，開(kāi)闊了視野，尤其是專(zhuān)業(yè)愛(ài)好者，還侍機(jī)加深了對(duì)生產(chǎn)企業(yè)的了解。而對(duì)于工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅能獲得一定的門(mén)粟收入，而且通過(guò)旅游等宣傳，使企業(yè)樹(shù)立起良好的公眾形象，提高了產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度，起到了不花錢(qián)發(fā)布廣告的作用。所以，工業(yè)旅游發(fā)展將勢(shì)不可擋。

在我國(guó)，20世紀(jì)90年代以前，工業(yè)企業(yè)很少對(duì)公眾開(kāi)放，90年代后工業(yè)旅游悄然興起。例如，神龍轎車(chē)，可口可樂(lè)等著名公司均把生產(chǎn)車(chē)間對(duì)游客開(kāi)放;青島海爾集團(tuán)和青島啤酒廠，南京熊貓集團(tuán)，柳州兩面針集團(tuán)，浙江農(nóng)夫山泉公司均讓公眾參觀;南京還推出了鋼鐵是怎樣煉成的這樣一條工業(yè)旅游線路，讓旅游者了解到南鋼最先進(jìn)的生產(chǎn)流水線。

我國(guó)工業(yè)旅游的出現(xiàn)，填補(bǔ)了我國(guó)旅游產(chǎn)品中的一頁(yè)空白，為旅游業(yè)的發(fā)展拓寬了思路。通過(guò)工業(yè)旅游，宣傳了工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品和品牌，提高了工業(yè)企業(yè)的知名度;同時(shí)，也滿(mǎn)足了旅游者對(duì)工業(yè)品牌的需求，使旅游者對(duì)現(xiàn)代工業(yè)內(nèi)涵有了新的認(rèn)識(shí)。所以，工業(yè)旅游越來(lái)越受公眾的青睞和歡迎，它將成為新世紀(jì)旅游活動(dòng)新的熱點(diǎn)。

農(nóng)業(yè)旅游不同于工業(yè)旅游，二者具有很大的差異性。農(nóng)業(yè)旅游不像工業(yè)旅游重在參觀學(xué)習(xí)，增長(zhǎng)現(xiàn)代化科技知識(shí)。它的內(nèi)涵豐富多彩，不僅包括田園風(fēng)光的游覽，山村水鄉(xiāng)的休閑度假，而且還包括親身參與農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，體驗(yàn)民風(fēng)鄉(xiāng)親等活動(dòng)。因此，農(nóng)業(yè)旅游是多層次，全方位的綜合性休閑娛樂(lè)活動(dòng)。青島旅游學(xué)校

我國(guó)農(nóng)業(yè)旅游興起于20世紀(jì)90年代，始于大中城市的郊區(qū)，目的在于讓久住城市的居民體驗(yàn)農(nóng)村生活和田園風(fēng)光的游覽，使單調(diào)的上班生活形成的壓抑心情得到一定的放松。雙休日五一十一春節(jié)和學(xué)校實(shí)行的寒暑假制度，使人們的閑暇時(shí)間日益增多。因此，越來(lái)越多的人加入到農(nóng)業(yè)旅游的隊(duì)伍中，這促進(jìn)了我國(guó)農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展，并成為21世紀(jì)中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的又一新熱點(diǎn)。

農(nóng)業(yè)旅游內(nèi)涵極為豐富，如山村水鄉(xiāng)自然景觀，田園生活景觀，民風(fēng)民俗景觀，鄉(xiāng)村居民聚落景觀和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)景觀相融合，形成了旅游業(yè)又一道靚麗的風(fēng)景線。正因?yàn)槿绱耍?1世紀(jì)中國(guó)農(nóng)業(yè)旅游將出現(xiàn)以下幾個(gè)新趨勢(shì)：1.森林公園熱。它以森林公園中鳥(niǎo)語(yǔ)花鄉(xiāng)的環(huán)境，清潔新鮮的空氣，秀麗濃密的林木，來(lái)吸引旅客體驗(yàn)回歸大自然的情趣。2.農(nóng)業(yè)公園熱。它以展示種植業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)和飼養(yǎng)業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)過(guò)程為主導(dǎo)方向。如農(nóng)業(yè)生態(tài)園，科教農(nóng)園，植物園等。3.民俗鄉(xiāng)情熱。它是利用具有地域文化，民俗習(xí)慣，民族風(fēng)情的村莊，讓眼看住進(jìn)農(nóng)家房，吃農(nóng)家飯，干農(nóng)家活，充分享受濃郁的鄉(xiāng)村風(fēng)情和民俗文化。以上這些熱點(diǎn)，使農(nóng)業(yè)旅游達(dá)到了“觀農(nóng)園尋田園風(fēng)光，樂(lè)民俗享鄉(xiāng)村風(fēng)情”的效果。

二.休閑旅游將成為旅游業(yè)一道新的風(fēng)景線

什么是休閑旅游?簡(jiǎn)而言之，就是以休閑為目的的旅游。它更注重旅游者的精神享受，更強(qiáng)調(diào)人在某一個(gè)時(shí)段內(nèi)所處的文化創(chuàng)造，文化欣賞，文化建構(gòu)的存在狀態(tài);它通過(guò)人的共有的行為、思想、感情，創(chuàng)造文化氛圍，傳遞文化信息，構(gòu)筑文化意境，從而達(dá)到個(gè)體身心和意志的全面和完整的發(fā)展。人們通過(guò)身體放松，競(jìng)技活動(dòng)，藝術(shù)欣賞，科學(xué)好奇心和接觸大自然等方式，豐富了生活。建立在旅游基礎(chǔ)上的行為情趣，如休息、娛樂(lè)，或?qū)W習(xí)、交往，或欣賞大自然，這些都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即獲得一種身心的娛樂(lè)，追求獵奇，豐富個(gè)性等多方面的需求。休閑旅游還特別強(qiáng)調(diào)人與大自然的和諧一致，增強(qiáng)愛(ài)護(hù)，保護(hù)自然的意識(shí)。因此，休閑旅游不同于一般的旅游，它對(duì)傳統(tǒng)的旅游概念從內(nèi)涵到外延都做了新的延伸。

知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，將使未來(lái)的社會(huì)以史無(wú)前例的速度變化著。新技術(shù)和其它一些趨勢(shì)可以使人們用于休閑的時(shí)間越來(lái)越多，休閑的中心地位將會(huì)加強(qiáng)，人們的休閑概念將會(huì)發(fā)生本質(zhì)的變化，在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中休閑產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員比重將會(huì)越來(lái)越大。

從目前我國(guó)的生產(chǎn)力水平來(lái)看，休閑顯然已成為我們這個(gè)時(shí)代的特征之一，也是社會(huì)文化活動(dòng)的重要組成部分。它標(biāo)志著人已經(jīng)從繁重的體力勞動(dòng)中解放出來(lái);標(biāo)志著人從滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)的基本生活需要轉(zhuǎn)向?qū)裆畹南蛲?標(biāo)志著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，已由傳統(tǒng)的生產(chǎn)------消費(fèi)模式逐漸地轉(zhuǎn)向消費(fèi)-------生產(chǎn)模式;標(biāo)志著人開(kāi)始從有限的發(fā)展轉(zhuǎn)向全面的發(fā)展自己的歷史階段。

1.隨著物質(zhì)財(cái)富的不斷增長(zhǎng)，人們開(kāi)始轉(zhuǎn)向文化精神的消費(fèi)與追求，更多的時(shí)間和錢(qián)財(cái)用于休閑，消費(fèi)投向發(fā)生了明顯的變化，諸如購(gòu)書(shū)，接受各種技能的培訓(xùn)，健身美容，旅游，欣賞等。下面為海淀區(qū)域鎮(zhèn)民文化消費(fèi)的抽樣調(diào)查。1998年海淀區(qū)居民在以下8類(lèi)文化消費(fèi)項(xiàng)目的比例為：平均文化消費(fèi)總值已占家庭收入的28.4%，其中旅游占據(jù)榜首，占家庭消費(fèi)總值的45.1%;業(yè)余培訓(xùn)教育位居第二位，占14.1%;收藏或集郵等個(gè)人愛(ài)好占支出的13%;訂閱報(bào)刊或購(gòu)買(mǎi)書(shū)籍為7.5%;家庭文化裝飾為6.7%文藝娛樂(lè)欣賞為5.2%;體育健身與欣賞為4.9%;獲取信息為3.5%。據(jù)此推測(cè)，到2010年我國(guó)的恩格爾系數(shù)有望下降到40%以?xún)?nèi)。人們的行為動(dòng)機(jī)將在更大的程度上選擇文化精神生活的享受。

2.傳統(tǒng)的“先生產(chǎn)，后生活”的概念將發(fā)生根本性的變革。尤其在我國(guó)，傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，只有生產(chǎn)才能創(chuàng)造價(jià)值，生活和消費(fèi)并不創(chuàng)造價(jià)值。所以，這么多年來(lái)，政府的政策導(dǎo)向和資全投向也主要是在第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)上，老百姓也一直在物質(zhì)短缺的情況下艱難度日。隨著“過(guò)剩經(jīng)濟(jì)”的到來(lái)，人們逐漸認(rèn)識(shí)到“生活”和“消費(fèi)”對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)具有同樣重要的作用。研究休閑的西方學(xué)者曾說(shuō)過(guò)“由于有利于生產(chǎn)，休閑一直是合理的------如果沒(méi)有夜生活和周末，娛樂(lè)業(yè)將會(huì)崩潰;如果沒(méi)有假期，旅游業(yè)就會(huì)衰落。實(shí)際上，是休閑不是勞動(dòng)使得工業(yè)資本主義走向成熟。在這里，休閑的合理性展現(xiàn)出來(lái)了。”

3.傳統(tǒng)的工作和休閑概念已經(jīng)模糊。由于互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，從根本上打破了傳統(tǒng)的工作概念和工作時(shí)空界限;休閑在未來(lái)的社會(huì)中將成為社會(huì)系統(tǒng)中一個(gè)重要的組成部分。通常的情況下，人既是在工作，也是在休閑;既是勞動(dòng)力價(jià)值的體現(xiàn)，也是實(shí)現(xiàn)對(duì)勞動(dòng)力價(jià)值的維護(hù)。托夫勒早就指出：“大批工人早就從事每周平均只有3——4天有報(bào)酬的勞動(dòng)，他們用半年或一年的時(shí)間接受教育，或者娛樂(lè)消遣——一旦我們認(rèn)識(shí)到，大部分時(shí)間是用來(lái)生產(chǎn)自己所需要的用品和勞務(wù)——產(chǎn)消結(jié)合時(shí)——舊的工作和空閑時(shí)間的區(qū)別和界限就消失了。”[2]正像成思危教授所指出的那樣，辦公時(shí)間可以靈活掌握，辦公地點(diǎn)也可以設(shè)在家里，在提高效率的同時(shí)也將會(huì)有更多的閑暇時(shí)間來(lái)旅游。

二、如何評(píng)價(jià)青島這座城市的現(xiàn)狀以及發(fā)展前景

1、青島的現(xiàn)狀就是已經(jīng)自我滿(mǎn)足了，未來(lái)的前景估計(jì)也就是現(xiàn)在這個(gè)樣子了。

2、2000年以后，青島不再有像樣的品牌，工業(yè)和輕工業(yè)在2000年后逐漸下降。海爾和海信等領(lǐng)先公司也致力于房地產(chǎn)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力也逐漸下降。現(xiàn)在，海爾的主要白色家電已被格力完全超越。這不僅是海爾管理層的責(zé)任。以當(dāng)?shù)貫閷?dǎo)向使企業(yè)獲利。但這是政府導(dǎo)向的短期利益。高端服務(wù)業(yè)也錯(cuò)失了機(jī)遇，未能發(fā)展。在同級(jí)城市中，金融業(yè)，信息服務(wù)業(yè)，文化娛樂(lè)業(yè)普遍落后。 2015年底，青島銀行在香港上市。 IPO當(dāng)天，它跌破了發(fā)行價(jià)。半年后，它仍然處于“中斷”狀態(tài)。從表面上看，投資者對(duì)企業(yè)的期望似乎不高，但這不是青島金融業(yè)的縮影嗎？

3、即使在旅游業(yè)中，青島也落后于廈門(mén)等旅游城市，但房?jī)r(jià)已進(jìn)入前幾名。到目前為止，青島的發(fā)展對(duì)于國(guó)有企業(yè)仍然是主要的角色，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有限的。各種生產(chǎn)要素的價(jià)格，土地和住房的成本以及融資成本仍然很高。害怕投資者。當(dāng)然，青島的發(fā)展還具有外部因素，地理位置，國(guó)家政策等。每個(gè)人都能看到可以找到學(xué)術(shù)分析，因此我將不做詳細(xì)介紹。現(xiàn)在，青島東部的發(fā)展正在成熟，增長(zhǎng)空間不大，我們只能在此基礎(chǔ)上繼續(xù)優(yōu)化。青島的發(fā)展還取決于擴(kuò)大城市框架。憑借其自然的地理優(yōu)勢(shì)，青島的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略可以集中在西部和北部的發(fā)展，想法是擴(kuò)大膠州灣周?chē)某鞘锌蚣堋?/p>

4、西面是黃島區(qū)和膠南市，北面是即墨市城陽(yáng)區(qū)。在先前的激烈辯論中，是在青島西海岸新區(qū)被正式批準(zhǔn)后，是開(kāi)發(fā)高新區(qū)（城陽(yáng)洪島島）還是西海岸（黃島膠南段），其方向逐漸明確，因?yàn)橘Y源有限。都明白。此后，青島開(kāi)始大膽布局，已經(jīng)擱置多年的地鐵項(xiàng)目也開(kāi)始投資建設(shè)青島旅游公司。青島市計(jì)劃在“十三五”期間投資3400億美元建設(shè)6條地鐵。在東海岸，華潤(rùn)集團(tuán)和招商局集團(tuán)投資1000億元人民幣，建設(shè)了青島游輪的母港。華潤(rùn)和世茂均已投資。在西海岸，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已向東方影城投資500億美元，中鐵地產(chǎn)已向中鐵博覽城投資500億美元。隨著投資的引進(jìn)，青島市逐步提出了新區(qū)規(guī)劃。如今，青島已重現(xiàn)了1990年代的景象，它擁有豐富的資源和優(yōu)越的地理位置，并落后于許多同級(jí)城市。青島人陷入了自我欣賞，自我滿(mǎn)足，坐在井里看著天空的綜合癥。

三、旅游地產(chǎn)的投資前景如何

——預(yù)見(jiàn)2021:《2021年中國(guó)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全景圖譜》(附產(chǎn)業(yè)鏈、競(jìng)爭(zhēng)格局、發(fā)展趨勢(shì)等)

旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫對(duì)接，旅游地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較好，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)增長(zhǎng)，旅游產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模仍然持續(xù)增長(zhǎng)。

從區(qū)域來(lái)看，北京是國(guó)家首都，經(jīng)濟(jì)、交通等發(fā)展快速，居民消費(fèi)水平較高，是2020年中國(guó)旅游業(yè)最發(fā)達(dá)城市之首，發(fā)展旅游地產(chǎn)具有較大優(yōu)勢(shì)。

從企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，融創(chuàng)文旅、華僑城憑借豐富的業(yè)務(wù)形態(tài)和區(qū)域分布位居2020年全國(guó)文旅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)前兩位。在“房住不炒”定位下變，傳統(tǒng)的“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，旅游地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型分化期。去地產(chǎn)化明顯，多元化發(fā)展是新常態(tài)，未來(lái)旅游地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的競(jìng)爭(zhēng)。

旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫對(duì)接

旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)象是旅游物業(yè)。

從旅游產(chǎn)業(yè)鏈層面看，旅游消費(fèi)涉及的企業(yè)分屬于不同的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不同企業(yè)承擔(dān)不同的價(jià)值創(chuàng)造職能，主要包括旅行社、交通部門(mén)、餐飲、酒店、景區(qū)景點(diǎn)、旅游商店、休閑娛樂(lè)設(shè)施等。

從房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈層面看，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，主要環(huán)節(jié)有資金、土地、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)，其中資金貫穿始末，中間涉及金融機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑企業(yè)、中介代理企業(yè)、物業(yè)管理公司等。

旅游地產(chǎn)是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫對(duì)接，有代理商從事中間活動(dòng)共同為消費(fèi)者服務(wù)是重要交叉點(diǎn)。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以已有景區(qū)景點(diǎn)為依托，重在地產(chǎn)，而把旅游作為發(fā)展地產(chǎn)的重要工具和手段。

國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)投資主體主要有三種：一是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，擁有雄厚的資金實(shí)力，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)和富麗等;二是傳統(tǒng)的旅游企業(yè)，渴望探索旅游與旅游地產(chǎn)的互補(bǔ)互動(dòng);除此以外，也有部分傳統(tǒng)制造企業(yè)參與，如金杯集團(tuán)、聯(lián)想等。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式按照目的的不同而有所區(qū)別，如以居住為目的則需要借景開(kāi)發(fā)甚至造景開(kāi)發(fā);以旅游接待為目的則采用自營(yíng)式酒店模式等。

回顧旅游地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展歷史，從20世紀(jì)90年代初萌芽至2006年進(jìn)入全面發(fā)展階段，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品形式逐漸豐富，但仍以銷(xiāo)售物業(yè)為主。2007年進(jìn)入高速發(fā)展階段，此時(shí)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始遍地開(kāi)花，產(chǎn)品以銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)物業(yè)并重。

自2014年以來(lái)，中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了轉(zhuǎn)型分化期，逐步回歸理性，行業(yè)專(zhuān)業(yè)化程度提高，盲目跟風(fēng)、定位不清、設(shè)計(jì)水平不高、經(jīng)營(yíng)管理不力的旅游項(xiàng)目逐漸被市場(chǎng)淘汰。實(shí)力雄厚且堅(jiān)持深耕旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)通過(guò)并購(gòu)、合作等方式獲得資源條件良好的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

按照旅游資源結(jié)構(gòu)的不同，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮(zhèn)三種類(lèi)型的發(fā)展趨勢(shì)。總體看來(lái)，地方的旅游特色特點(diǎn)決定了該地區(qū)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的方向和特點(diǎn)。

一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)物業(yè)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品。

旅游地產(chǎn)發(fā)展與旅游業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，旅游地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)較好。根據(jù)中國(guó)文旅部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015-2020年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)和旅游收入持續(xù)增長(zhǎng)，旅游產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。2020年受疫情影響，我國(guó)旅游業(yè)受到較大沖擊，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)約為34.26億人次，同比下降43%;國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)3.19萬(wàn)億元，同比負(fù)增長(zhǎng)52%。

中國(guó)旅游研究院預(yù)計(jì)2021年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)41億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入3.3萬(wàn)億元，分別比2020年增長(zhǎng)42%和48%。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資看，雖然近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控，但是2015-2020年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模仍然持續(xù)增長(zhǎng)。2020年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)14.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.9%，增速下降明顯。

2021年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.6%，增長(zhǎng)明顯，主要是2020年一季度受疫情影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模下降明顯導(dǎo)致。

根據(jù)旅游中心定位的中國(guó)城市分析，旅游地產(chǎn)的空間分布大致分為四個(gè)層級(jí)：上海、北京、廣州和深圳是中國(guó)旅游中心排名最高的城市，代表了中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域。

天津、南京、杭州、桂林、廈門(mén)、大連、青島、蘇州、成都、重慶等城市在旅游中心城市排名中處于第二集團(tuán)，這些城市大多是穩(wěn)定的區(qū)域旅游中心，一些專(zhuān)門(mén)旅游城市如大連、青島、杭州等已演化成綜合型旅游中心城市。在這些城市進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資相對(duì)較小，可利用的自然風(fēng)景資源優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)。

沈陽(yáng)、西安、泉州、溫州、中山、煙臺(tái)等城市在旅游中心城市排名中處于第三集團(tuán)，這些城市旅游綜合基礎(chǔ)一般，但都有個(gè)別突出優(yōu)勢(shì)，如沈陽(yáng)、西安的旅游市場(chǎng)大，中山的開(kāi)放程度高，煙臺(tái)的政府重視度高。青島旅游二日游

常州、紹興、合肥、南昌、長(zhǎng)沙、嘉興等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集團(tuán)，這些城市旅游特色不突出，自然風(fēng)景資源也不夠獨(dú)特。然而，這些暫時(shí)處于落后的城市也有非常大的增長(zhǎng)空間，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以在這些城市進(jìn)行小規(guī)模的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不僅提升城市的旅游形象，也可取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。

從城市旅游業(yè)發(fā)展程度看，根據(jù)中國(guó)大陸地級(jí)以上城市的旅游人數(shù)、旅游收入、旅游業(yè)比重、交通便利程度和旅游基礎(chǔ)設(shè)施等五個(gè)維度來(lái)綜合衡量各城市旅游業(yè)的發(fā)達(dá)程度。北京、重慶和上海連續(xù)四年名列前三，并且在旅游人數(shù)、旅游收入來(lái)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施三個(gè)維度排名上，這三個(gè)城市都是前三之列。

2020年，北京再次登上榜首，且在旅游總收入、交通便利程度和旅游基礎(chǔ)設(shè)施三個(gè)方面表現(xiàn)優(yōu)異，均在前三名之內(nèi)。北京是國(guó)家首都，經(jīng)濟(jì)、交通等發(fā)展快速，居民消費(fèi)水平較高，發(fā)展旅游地產(chǎn)具有較大優(yōu)勢(shì)。

從發(fā)展旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2020年4月，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企中，有57家布局了文旅產(chǎn)業(yè)，其中前50強(qiáng)房企高達(dá)36家。在投資金額方面，房企在文旅產(chǎn)業(yè)方面的投資也巨大，2020上半年，各地文旅項(xiàng)目簽約與投建金額已超1115億元。

從全國(guó)文旅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)來(lái)看，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院，2020年全國(guó)文旅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)TOP10分別為融創(chuàng)文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司、華僑城集團(tuán)有限公司、榮盛康旅投資有限公司、中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司、祥源控股集團(tuán)有限責(zé)任公司等，其中融創(chuàng)文旅位居首位，華僑城集團(tuán)位居第二位，融創(chuàng)文旅項(xiàng)目包括昆明融創(chuàng)文旅城、無(wú)錫融創(chuàng)文旅城、廣州融創(chuàng)文旅城、青島東方影都等，業(yè)務(wù)形態(tài)主要為樂(lè)園、商業(yè)、酒店等，區(qū)域分布在重慶、成都、西雙版納、青島、南昌、廣州等地;華僑城集團(tuán)主要項(xiàng)目有深圳華僑城旅游度假區(qū)，大理古城、元陽(yáng)梯田、昆明轎子山、昆明世博園，三亞天涯區(qū)“一鎮(zhèn)一村”等，主要是度假區(qū)、古鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等，分布在云南、海南、陜西、四川、山西、北京、河北等地。

從文旅地產(chǎn)具體項(xiàng)目來(lái)看，2020年最佳文旅地產(chǎn)項(xiàng)目TOP10尚未公布，從2019年評(píng)選結(jié)果來(lái)看，2019年中國(guó)最佳文旅地產(chǎn)項(xiàng)目TOP10分別為中鐵國(guó)際生態(tài)城、勐巴拉國(guó)際旅游度假區(qū)、阿那亞黃金海岸社區(qū)、綠城安吉桃花源、祥源齊云山生態(tài)文化旅游度假區(qū)等，其中，2020年全國(guó)文旅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)TOP10中祥源控股集團(tuán)的祥源齊云山生態(tài)文化旅游度假區(qū)入選。

注：文章撰寫(xiě)期間2020年排行榜尚未公布，屆時(shí)以最新公布為準(zhǔn)。

2020年中國(guó)最期待文旅地產(chǎn)項(xiàng)目TOP10包括昆明融創(chuàng)文旅城、撫仙湖國(guó)際度假小鎮(zhèn)、漢華天馬山國(guó)際溫泉度假區(qū)、泰禾廈門(mén)灣等，其中2020年全國(guó)文旅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀企業(yè)TOP10中融創(chuàng)中國(guó)昆明融創(chuàng)文旅城、山西漢華產(chǎn)業(yè)集團(tuán)漢華天馬山國(guó)際溫泉度假區(qū)、祥源控股集團(tuán)祥源花世界旅游度假區(qū)、金茂集團(tuán)湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)入選。

注：文章撰寫(xiě)期間2021年中國(guó)最期待文旅地產(chǎn)項(xiàng)目排行榜尚未公布，屆時(shí)以最新公布為準(zhǔn)。

可知旅游地產(chǎn)企業(yè)中融創(chuàng)文旅、祥源控股集團(tuán)、山西漢華產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、金茂集團(tuán)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，有望在2020年榜單中擁有優(yōu)異表現(xiàn)。

從旅游地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式看，主要有四種模式：第一種是景點(diǎn)型開(kāi)發(fā)，企業(yè)以主題公園、娛樂(lè)設(shè)施等旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，代表企業(yè)有華僑城A、融創(chuàng)文旅、祥源控股、上海翼天等;

第二種是度假型開(kāi)發(fā)，企業(yè)以如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地發(fā)展，代表企業(yè)有榮盛康旅、漢華文旅、鼎龍集團(tuán)等;

第三種是商業(yè)型開(kāi)發(fā)，企業(yè)主要以旅游區(qū)或周邊相應(yīng)的商店、娛樂(lè)設(shè)施等開(kāi)發(fā)和建造帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，代表企業(yè)有金茂控股、融創(chuàng)文旅、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)等;

第四種是住宅型開(kāi)發(fā)，以這類(lèi)模式經(jīng)營(yíng)的多為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要以開(kāi)發(fā)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類(lèi)住宅建筑物為主，代表企業(yè)有四川恒邦、睿古地產(chǎn)、雅居樂(lè)等。可知，經(jīng)營(yíng)模式各異，企業(yè)在不同的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下具有不同的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

以國(guó)內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)的開(kāi)創(chuàng)者和領(lǐng)跑者——華僑城為例，華僑城是先做旅游，后做地產(chǎn)的典型代表，其屬下的錦繡中華、中國(guó)民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷四大主題公園是目前國(guó)內(nèi)最為權(quán)威成熟的主題公園，規(guī)模更是全國(guó)之最，被視為國(guó)內(nèi)旅游主題社區(qū)的典范之作。

從華僑城旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，華僑城成功的關(guān)鍵是，低價(jià)獲取土地資源，通過(guò)主題公園的配套建設(shè)提升地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，進(jìn)而獲得超高收益。

去地產(chǎn)化明顯多元化發(fā)展是新常態(tài)

2021年，中央始終堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，不斷強(qiáng)化土地、金融等方面政策在市場(chǎng)調(diào)控中的作用，傳統(tǒng)的“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，去地產(chǎn)化成為行業(yè)發(fā)展必然，倚重項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作是今后旅游地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)很重要的趨勢(shì)和方向，未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)難度將繼續(xù)加大。

未來(lái)旅游地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)建一條獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈，圍繞主題項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)衍生出前端研發(fā)、推廣等以及后端餐飲、商業(yè)、酒店及其他消費(fèi)領(lǐng)域的鏈條是旅游地產(chǎn)核心價(jià)值所在。

以上數(shù)據(jù)及分析均來(lái)自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》。